Супровід угод з нерухомістю на вторинному ринку
Хто не мріє про власне житло? Ринок нерухомості, на даний момент, пропонує велике різноманіття варіантів: нерухомість ви можете придбати як нову – на первинному ринку, так і у власника, який вже є – на вторинному. Але, ризиків, що пов’язаних з такою серйозною покупкою, як і варіантів, також, існує велика кількість варіантів. Тут ми зупинимось на описі проблем при купівлі нерухомості на вторинному ринку, який є одним з найпопулярніших майданчиків.
В умовах українських законів, які часто змінюються, величезної кількості шахраїв, до придбання нерухомості необхідно ставитись з усією відповідальністю. Не завжди покупець сам може встигнути зважити та врахувати усі змінні в даному процесі. І в такому випадку доцільніше звернутися до професійної допомоги юриста для супроводу усіх етапів угоди.
Даний процес можна розділити на кілька кроків, які послідовно ми опишемо нижче.
Перевірка надійності продавця та документів на нерухомість
Даний крок містить:
- Перевірку благонадійності та достовірності продавця (або його представника на законній основі), з яким планується угода.
- Вивчення документів на майно включає наступні перевірки:
– можливості та законність покупки;
– правовстановлюючих документів на дану власність,їх законність;
– правомірність процесу відчуження даним власником; - Реєстраційного номера права власності власника в реєстрі Речових майнових прав на нерухомість або іншому джерелі, актуальному на момент укладання угоди.
- Вивчення документів, що супроводжують угоду з нерухомістю.
- Перевірка наявності зазіхань третіх осіб (подружжя, співвласників тощо) на нерухомість, за необхідності, отримання рішень та узгоджень процесу відчуження майна, через залучення опікунських та піклувальних органів.
- Виявлення шахрайських схем шляхом перевірки попередніх власників, угод, операцій з даною нерухомістю.
- Аудит наявності діючих угод про оренду на нерухомість та узгодження умов їх розторгнення, за необхідності.
- Аудит судових позовів,що тягнуться, можливих суперечок, кредитів, судових заборон та ін.., накладених на дане майно та/або його власників.
- Перевірка усіх супровідних та додаткових документів, а також, існуючої інформації за даною нерухомістю для повної безпеки покупця при придбанні даного майна.
Підписання та узгодження попередньої угоди
Підписання даного виду угоди відбувається після повної перевірки благонадійності продавця, документів та огляду нерухомості покупцем для підкріплення наміру покупцем придбати, а продавцем – продати майно. Невід’ємною частиною підписання попереднього договору є внесення авансу (завдатку) як остаточне рішення перед завершенням купівлі. Даний крок є підтвердженням твердого рішення про нерозторгнення угоди а платоспроможність покупця. Для надання сили, дана угода оформлюється письмово, завіряється нотаріусом, вказуючи основні положення угоди, яку укладають та підписують обидві сторони.
З метою уникнути покупцем усіляких неприємних та витратних моментів при укладанні угоди, спеціалістом юридичного відділу будуть узгодженні усі умови та пункти угоди таким чином, щоб, навіть, при відміні покупки (обміну тощо), покупець не зазнав витрат. У пакет документів, необхідних при укладанні угоди, входить також розписка про внесення завдатку (авансу), мета внесення грошових коштів, яка залежить від різноманітних факторів (це і підтвердження платежеспроможності особи, що отримує майно, так і погашення комунальних боргів, в рахунок вартості нерухомості тощо). Цей документ також складається юристом.
Завершальна перевірка пакету документів продавця, вмісту угоди, вибір місця та уповноваженої особи (нотаріуса) для укладання угоди
Для укладання угоди спеціаліст повинен перевірити наявність усього списку документів, зібраних продавцем (або уповноваженою особою), а також, впевнитися в їх справжності та достовірності. Ліквідуються усі комунальні заборгованості (за наявності таких), припиняються усі небажані зміни планування житла тощо.
Укладання та реєстрація основної угоди операцій з нерухомістю
У місці укладання угоди в обраного обома сторонами уповноваженої особи (нотаріуса), відбувається безпосередньо завершальний еап угоди: перевірені та узгоджені між собою обома сторонами умови угоди, відбувається укладання угоди та паралельно відбувається електронна реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на ім’я покупця. Всі описані дії відтворюються нотаріусом, який,в даному випадку,є і реєстратором.
Спеціалістом, що супроводжує угоду, повинна здійснитись перевірка тексту угоди, інфодовідок, виписок, заявок та заяв.
Далі, юристом здійснюється супровід грошових операцій: розподіл держмита між обома сторонами, податків та зборів, послуг нотаріуса та інших операцій, які встановлюються згідно законодавства України рпи даному виді угоди.
За необхідності, відбувається супровід безготівкових грошових операцій.
Необхідно не забувати про оформлення продавцем розписки про отримання оплати в повному обсязі і про відмову від претензій в подальшому. Даний вид документу, також необхідно оформити за допомогою досвідченого юриста, для того, щоб убезпечити себе. В якості покупця, від ризиків виникнення фінансових зазіхань в подальшому.
Оригінальні документи, що підтверджують укладання угоди та фінансових операцій (угоди, квитанції) повинні бути збережені покупцем в повному обсязі, а копії документів надані продавцеві, для інформування фіскальних органів тощо.
Якщо ви пройдете цей шлях укладання угоди разом з нашими спеціалістами, на даному етапі вас вже можна буде привітати з успішним завершенням такого важливого та відповідального етапу. І вам залишаться лише приємні справи по використанню придбаного майна.
Звертайтесь до нас і вас очікуватимуть приємні та легкі спогади про укладання угоди.