Сопровождение сделок с недвижимостью на вторичном рынке
Кто не мечтает о собственном жилье? Рынок недвижимости, на данный момент, предлагает великое разнообразие вариантов: недвижимость вы можете приобрести и новую – на первичном рынке, так и у уже имеющегося владельца – на вторичном. Но, рисков, сопряженных с такой серьезной покупкой, как и вариантов, тоже, существует множество вариантов. Тут остановимся на описании проблем при покупке недвижимости на вторичном рынке, являющейся одной из популярнейших площадок.
В условиях часто меняющихся украинских законов, обильного количества мошенников, к покупке недвижимости необходимо отнестись со всей ответственностью, не всегда покупатель сам в состоянии успеть взвесить и учесть все переменные в данном процессе. И в таком случае целесообразней обратиться к профессиональной помощи юриста для сопровождения всех этапов сделки.
Данный процесс можно разделить на несколько шагов, которые мы последовательно опишем ниже.
Проверка надежности продавца и документов на недвижимость
Данный шаг включает:
- Проверка благонадежности и достоверность продавца (или его представителя на законных основаниях), с которым планируется сделка.
- Изучение документов на имущество включает следующие проверки:
– возможности и законности покупки;
– правоустанавливающих документов на данную собственность, их законность;
– правомочность процесса отчуждения данным владельцем;
– регистрационного номера права собственности владельца в реестре Вещественных имущественных прав на недвижимость или другом источнике, актуальном на момент заключения сделки.
- Изучение документов, сопутствующих сделке с недвижимостью.
- Проверка на наличие претензий третьих лиц (супругов, совладельцев и т.д.) на недвижимость, при необходимости, получение разрешений и согласований процесса отчуждения имущества, через привлечение опекунских и попечительских органов.
- Выявление мошеннических схем путем проверки предыдущих владелец, сделок, операций с данной недвижимостью.
- Аудит наличия действующих договоров аренды на недвижимость и согласование условий их расторжения, при необходимости.
- Выявление тянущихся судебных тяжб, возможных споров, кредитов, судебных запретов и др., наложенных на данное имущество и/или его владельцев/ельца.
- Проверка всех сопутствующих и дополнений, а также, информации, существующих по данной недвижимости для полной безопасности покупателя при покупке данного имущества.
Подписание и согласование предварительного договора
Подписание данного вида договора происходит после полной проверки благонадежности продавца, документов и изучения недвижимости покупателем для подкрепления намерения покупателем приобрести, а продавцом – продать имущество. Неотъемлемой частью подписания предварительного договора является внесение аванса (задатка) как окончательное решение перед завершением покупки. Данный шаг является подтверждением твердого решения о не расторжении сделки и платежеспособности покупателя. Для придания силы, данный договор оформляется письменно, заверяется нотариусом, с указанием основных положений сделки, которую заключают и подписывают обе стороны.
С целью избежать покупателем всяческих неприятных и затратных моментов при заключении сделки, специалистом юридического отдела документ договора будут согласованы все условия и пункты договора таким образом, чтобы даже при отмене покупки (обмена и др.), покупатель не понес убытков. В пакет документов, необходимых для совершения сделки, входит также расписка о внесении задатка (аванса), цель внесения денежных средств, которая зависит от разных факторов (это и подтверждение платежеспособности лица, приобретающего имущества, так и погашение коммунальных долгов, в счет стоимости недвижимости и др.). Этот документ также составляется юристом.
Завершающая проверка пакета документов продавца, содержания договора, выбор места и уполномоченного лица (нотариуса) для совершения сделки
Для совершения сделки специалист должен проверить наличие всего списка документов, собранных продавцом (или уполномоченным лицом), а также, удостовериться в их подлинности и достоверности. Ликвидируются все коммунальные задолженности (если такие есть), купируются нежелательные изменения планировки жилья и др.
Заключение и регистрация основного договора операций с недвижимостью
В месте заключения сделки у выбранного обеими сторонами уполномоченного лица (нотариуса) происходит непосредственно завершающий этап сделки: проверены и согласованы между обеими сторонами условия договора, происходит заключение сделки и параллельно происходит электронная регистрация в Государственном реестре вещественных прав на недвижимое имущество на имя покупателя. Все описанные действия производятся нотариусом, который, в данном случае, является и регистратором.
Специалистом, сопровождающим сделку, должна произвестись проверка текста договора, информсправок, выписок, заявок и заявлений.
Далее, юристом производится сопровождение денежных операций: разделение госпошлин между обеими сторонами, налогов и сборов, услуг нотариуса и других операций, которые устанавливаются законодательством Украины при данном виде сделки.
При необходимости, происходит сопровождение безналичных денежных операций.
Необходимо не забыть об оформлении продавцом расписки о получении оплаты в полном объеме и об отказе от претензий в дальнейшем. Данный вид документа, также, необходимо оформить с помощью опытного юриста, чтобы обезопасить себя, в качестве покупателя, от рисков возникновения финансовых посягательств в последующем.
Оригинальные документы, подтверждающие совершение сделки и финансовых операций (договора, квитанции) должны быть сохранены покупателем в полном объеме, а копии данных документов отдаются продавцу, для информирования фискальных органов и т.д.