Оценка коммерческой недвижимости
Бесплатная консультация
Руденко Руслан
Незалежний експерт-оцінювач
Специалисты по недвижимости делят объекты на две основные категории, согласно их функциональным особенностям:
- Здания, которые используются владельцем для общественной либо личной цели.
- Коммерческая недвижимость – объекты, которые так или иначе применяют с целью заработка.
| Оценка коммерческой недвижимости | Сроки | Цена |
|---|---|---|
| коммерческая недвижимость | от 1 часа | от 600 грн. |
Иногда грань между этими двумя типами бывает тонкой, поэтому и классификация – условная. Тем не менее, стоимость аренды квартиры ощутимо отличается от тарифов на съем склада или офиса, поэтому для анализа цены специалисты применяют принципиально разные методики. Хочется отметить, что работа с помещениями, зданиями и комплексами строений, приносящих доход – намного сложнее, чем исследования по стоимости жилья: конечная рыночная цена в данном случае может формироваться не от площади или удачности пространственного расположения, а от того, насколько прибыльным является объект. Кроме того, недвижимость, работающую на коммерсанта специалист-оценщик для удобства дальнейшей работы классифицирует на один из видов:
- склады;
- офисы;
- отели;
- элитное жилье под съем;
- торговля;
- развлечения;
- промышленность.
Недвижимость в Киеве обычно оценивают на предварительном этапе любых экономических операций с ней: купля, продажа, предоставление под залог, отдача за долги, банкротство, арендные договоренности и т.п. Кроме того, знание точной цены на недвижимость позволяет владельцу более эффективно прогнозировать стратегию развития или сворачивания собственного бизнеса.
Какие документы необходимы для оценки недвижимости в Киеве
Заключение эксперта с указанной в заключении суммой является официальной бумагой, которую можно нести в суд, банк и т.п. Таким образом, Законодательство регламентирует для начала легальной работы оценщика следующий набор документов:
- Документ правоустанавливающего характера. Иными словами – бумага, демонстрирующая тип прав хозяина на объект недвижимости, например: договор обмена, купли/продажи, дарственная, свидетельство прав собственности, решение суда и т.п.
- Техпаспорт БТИ.
- Паспорт владельца либо одного из совладельцев. Для юридических лиц нужно предоставление свидетельство о регистрации (подходит также юридически заверенное извлечение или выписка).
В случае, если оценка недвижимости в Киеве планируется для квартиры или дома, пребывающего в собственности государственной, заказчик предоставляет компании-оценщику:
- Соответствующее по смыслу письмо балансодержателя. Бумага составляется в произвольной форме, однако должна содержать такую информацию: адрес, этаж и площадь помещения, название планируемого арендатора, а также – форма функционального применения.
- Детальный план того этажа, на котором расположен объект. В качестве равнозначной альтернативы подойдет и техпаспорт от БТИ.
Методы оценки коммерческой недвижимости в Украине
Чаще всего в качестве объекта недвижимого имущества, имеющего коммерческое значение, рассматриваются нежилые помещения и здания. Для анализа стоимости нежилого здания на основе потенциальных доходов от пользования им моделируется форма эксплуатации, при которой владелец может получить максимальную прибыль. Для этого специалисты работают по традиционной методической схеме:
- Определяется так называемый инвестиционный горизонт – продолжительность владения объектом. Для нежилого строения этот показатель обычно не превышает 10 лет (обычно от 5 лет).
- Производится расчет прибыли от аренды по рыночной ставке по годам. При этом необходимо учесть форму максимально выгодного применения помещений и временную потерю дохода во времена смен арендатора.
- Определение расходов владельца на поддержку дома в рабочем и безопасном состоянии по годам. Данный пункт включает в себя затраты на страховку, охрану, эксплуатацию, возможно — замену коммуникаций и ремонт. Перечисленные инвестиции необходимы для успешной сдачи объектов в аренду, но при этом существенно снижают итоговую стоимость коммерческой недвижимости.
- Вывод суммы чистой прибыли по годам.
- Определение дисконтной ставки (перевод погодового дохода в стоимость), собственно дисконтирование и суммирование показателей прогнозированного дохода. Последняя величина и будет демонстрировать сумму прибыли от эксплуатации дома за весь период его использования.
- Формирование текущей реверсии. Данный показатель представляет собой анализ прогнозированной цены объекта на момент окончания сроков владения им. Данная величина учитывает доходы и возможные изменения цены на недвижимость, дисконтированные по определенной ранее ставке.
- Суммирование доходов от коммерческой эксплуатации со стоимостью реверсии на данный момент. Полученный показатель и будет рассматриваться как рыночная стоимость данного нежилого здания.
ООО «Институт независимой экспертной оценки» — профессиональный анализ цены коммерческой недвижимости
Безусловно, приведенная выше схема является только основой: на практике определение суммы стоимости здания или другого объекта обладает массой нюансов индивидуального характера, учесть которые в полной мере смогут только специалисты.
Оценка коммерческой недвижимости – одно из приоритетных направлений деятельности нашей компании. Наши сотрудники имеют колоссальный опыт анализа стоимости самых разных объектов – гостиниц и офисов, нежилых зданий и ресторанов, административных помещений и ресторанов. Заказывая подобные услуги в ООО «Институт независимой экспертной оценки», вы приобретаете реальные преимущества:
- Решение широкого спектра задач в рамках одного исполнителя.
- Возможность оперативного выполнения заказа.
- Сотрудничество на договорной основе: подразумевается предварительное объявление стоимости и сроков работ, а также соблюдение потребительских прав и практическую ответственность компании за выполнение взятых обязательств.
- Разумные расценки и гибкая ценовая политика с ориентацией на потребности клиента.
Компания ООО «Институт независимой экспертной оценки»: любые услуги по анализу стоимости объектов недвижимости коммерческого назначения. Профессиональный уровень и полное соответствие нормам Законодательства при аргументированных расценках.