Оценка коммерческой недвижимости

Специалисты по недвижимости делят объекты на две основные категории, согласно их функциональным особенностям:

  • Здания, которые используются владельцем для общественной либо личной цели.
  • Коммерческая недвижимость – объекты, которые так или иначе применяют с целью заработка.

Иногда грань между этими двумя типами бывает тонкой, поэтому и классификация – условная. Тем не менее, стоимость аренды квартиры ощутимо отличается от тарифов на съем склада или офиса, поэтому для анализа цены специалисты применяют принципиально разные методики. Хочется отметить, что работа с помещениями, зданиями и комплексами строений, приносящих доход – намного сложнее, чем исследования по стоимости жилья: конечная рыночная цена в данном случае может формироваться не от площади или удачности пространственного расположения, а от того, насколько прибыльным является объект. Кроме того, недвижимость, работающую на коммерсанта специалист-оценщик для удобства дальнейшей работы классифицирует на один из видов:

  • склады;
  • офисы;
  • отели;
  • элитное жилье под съем;
  • торговля;
  • развлечения;
  • промышленность.

Недвижимость в Киеве обычно оценивают на предварительном этапе любых экономических операций с ней: купля, продажа, предоставление под залог, отдача за долги, банкротство, арендные договоренности и т.п. Кроме того, знание точной цены на недвижимость позволяет владельцу более эффективно прогнозировать стратегию развития или сворачивания собственного бизнеса.

Какие документы необходимы для оценки недвижимости в Киеве

Заключение эксперта с указанной в заключении суммой является официальной бумагой, которую можно нести в суд, банк и т.п. Таким образом, Законодательство регламентирует для начала легальной работы оценщика следующий набор документов:

  1. Документ правоустанавливающего характера. Иными словами – бумага, демонстрирующая тип прав хозяина на объект недвижимости, например: договор обмена, купли/продажи, дарственная, свидетельство прав собственности, решение суда и т.п.
  2. Техпаспорт БТИ.
  3. Паспорт владельца либо одного из совладельцев. Для юридических лиц нужно предоставление свидетельство о регистрации (подходит также юридически заверенное извлечение или выписка).

В случае, если оценка недвижимости в Киеве планируется для квартиры или дома, пребывающего в собственности государственной, заказчик предоставляет компании-оценщику:

  1. Соответствующее по смыслу письмо балансодержателя. Бумага составляется в произвольной форме, однако должна содержать такую информацию: адрес, этаж и площадь помещения, название планируемого арендатора, а также – форма функционального применения.
  2. Детальный план того этажа, на котором расположен объект. В качестве равнозначной альтернативы подойдет и техпаспорт от БТИ.

Методы оценки коммерческой недвижимости в Украине

Чаще всего в качестве объекта недвижимого имущества, имеющего коммерческое значение, рассматриваются нежилые помещения и здания. Для анализа стоимости нежилого здания на основе потенциальных доходов от пользования им моделируется форма эксплуатации, при которой владелец может получить максимальную прибыль. Для этого специалисты работают по традиционной методической схеме:

  1. Определяется так называемый инвестиционный горизонт – продолжительность владения объектом. Для нежилого строения этот показатель обычно не превышает 10 лет (обычно от 5 лет).
  2. Производится расчет прибыли от аренды по рыночной ставке по годам. При этом необходимо учесть форму максимально выгодного применения помещений и временную потерю дохода во времена смен арендатора.
  3. Определение расходов владельца на поддержку дома в рабочем и безопасном состоянии по годам. Данный пункт включает в себя затраты на страховку, охрану, эксплуатацию, возможно — замену коммуникаций и ремонт. Перечисленные инвестиции необходимы для успешной сдачи объектов в аренду, но при этом существенно снижают итоговую стоимость коммерческой недвижимости.
  4. Вывод суммы чистой прибыли по годам.
  5. Определение дисконтной ставки (перевод погодового дохода в стоимость), собственно дисконтирование и суммирование показателей прогнозированного дохода. Последняя величина и будет демонстрировать сумму прибыли от эксплуатации дома за весь период его использования.
  6. Формирование текущей реверсии. Данный показатель представляет собой анализ прогнозированной цены объекта на момент окончания сроков владения им. Данная величина учитывает доходы и возможные изменения цены на недвижимость, дисконтированные по определенной ранее ставке.
  7. Суммирование доходов от коммерческой эксплуатации со стоимостью реверсии на данный момент. Полученный показатель и будет рассматриваться как рыночная стоимость данного нежилого здания.

ООО «Институт независимой экспертной оценки» — профессиональный анализ цены коммерческой недвижимости

Безусловно, приведенная выше схема является только основой: на практике определение суммы стоимости здания или другого объекта обладает массой нюансов индивидуального характера, учесть которые в полной мере смогут только специалисты.

Оценка коммерческой недвижимости – одно из приоритетных направлений деятельности нашей компании. Наши сотрудники имеют колоссальный опыт анализа стоимости самых разных объектов – гостиниц и офисов, нежилых зданий и ресторанов, административных помещений и ресторанов. Заказывая подобные услуги в ООО «Институт независимой экспертной оценки», вы приобретаете реальные преимущества:

  1. Решение широкого спектра задач в рамках одного исполнителя.
  2. Возможность оперативного выполнения заказа.
  3. Сотрудничество на договорной основе: подразумевается предварительное объявление стоимости и сроков работ, а также соблюдение потребительских прав и практическую ответственность компании за выполнение взятых обязательств.
  4. Разумные расценки и гибкая ценовая политика с ориентацией на потребности клиента.

Компания ООО «Институт независимой экспертной оценки»: любые услуги по анализу стоимости объектов недвижимости коммерческого назначения. Профессиональный уровень и полное соответствие нормам Законодательства при аргументированных расценках.