Оцінка комерційної нерухомості

Фахівці з нерухомості ділять об’єкти на дві основні категорії, згідно до притаманних їм функціональних особливостей:

  • Будівлі, які використовуються власником для суспільних або особистих потреб.
  • Комерційна нерухомість – об’єкти, які застосовують з метою заробітку.

Іноді змістовна межа між цими двома типами буває тонкою, тому і класифікація – умовна. Проте, вартість оренди квартири відчутно відрізняється від тарифів на зняття складу чи офісу, тому для аналізу ціни фахівці застосовують у таких випадках принципово різні методики. Хочеться відзначити, що робота з приміщеннями, будівлями і комплексами будівель, які приносять прибуток – набагато складніша, ніж дослідження вартості житла: кінцева ринкова вартість в даному випадку може формуватися не від площі або перспективності просторового розташування, а від того, наскільки прибутковим є об’єкт. Крім того, нерухомість, яка працює на комерсанта фахівець-оцінювач для зручності подальшої роботи класифікує наступним чином:

  • Склади;
  • Офіси;
  • Готелі;
  • Елітне житло під оренду;
  • Торгівля;
  • Розваги;
  • Промисловість.

Нерухомість в Києві зазвичай оцінюють на попередньому етапі будь-яких економічних операцій з нею: купівлі, продажу, надання під заставу, віддачі за борги, банкрутства, виконання орендних домовленостей, тощо. Крім того, знання точної вартості на нерухомість дозволяє власнику більш ефективно прогнозувати стратегію розвитку або згортання власного бізнесу.

Які документи потрібні оцінки нерухомості в Києві

Висновок експерта з вказаною у висновку сумою є офіційною папером, який можна нести до суду, банку і т.п. Законодавство регламентує для початку легальної роботи оцінювача наступний набір документів:

  1. Документ правовстановлюючого характеру. Іншими словами – папір, що підтверджує права господаря на об’єкт нерухомості, наприклад: договір обміну, купівлі / продажу, дарча, свідоцтво прав власності, рішення суду, тощо
  2. Техпаспорт БТІ.
  3. Паспорт власника або одного зі співвласників. Для юридичних осіб потрібно надання свідоцтва про реєстрацію (підходить також юридично завірений витяг чи виписка).

У разі, якщо оцінка нерухомості в Києві планується для квартири або будинку, що перебуває у власності держави, замовник надає компанії-оцінювачу:

  1. Відповідний за змістом лист балансоутримувача. Документ складається у довільній формі, однак повинен обов’язково містити таку інформацію: адреса, поверх і площа приміщення, назва планованого орендаря, а також – форма функціонального застосування.
  2. Детальний план того поверху, на якому розташований об’єкт. Як рівнозначна альтернатива підійде і техпаспорт від БТІ.

Методи оцінки комерційної нерухомості в Україні

Найчастіше у якості об’єкта нерухомого майна, що має комерційне значення, розглядаються нежитлові приміщення і будівлі. Для аналізу вартості нежитлової будівлі на основі потенційних доходів від користування нею моделюється форма експлуатації, при якій власник може отримати максимальний прибуток. Для цього фахівці працюють за традиційною методичної схемою:

  1. Визначається так званий інвестиційний горизонт – тривалість володіння об’єктом. Для нежитлової будівлі цей показник зазвичай не перевищує 10 років (як правило – від 5 років).
  2. Проводиться розрахунок прибутку від оренди за ринковою ставкою по роках. При цьому необхідно враховувати форму максимально вигідного застосування приміщень і тимчасову втрату доходу за період зміни орендаря.
  3. Встановлюється розмір витрат власника на підтримку будинку в робочому і безпечному стані по роках. Даний пункт включає в себе витрати на страхування, охорону, експлуатацію, можливо – заміну комунікацій і ремонт. Перераховані інвестиції є необхідними для успішної здачі об’єктів у оренду, але при цьому істотно знижують підсумкову вартість комерційної нерухомості.
  4. Робиться висновок щодо суми чистого прибутку по роках.
  5. Визначається дисконтна ставка (перерахування щорічного прибутку у вартість), власне дисконтування і підсумовування показників прогнозованого доходу. Остання величина і буде демонструвати суму прибутку від експлуатації будинку за весь період його використання.
  6. Формується поточна реверсія. Даний показник є результатом аналізу прогнозованої ціни об’єкта на момент закінчення термінів володіння ним. Вказана величина враховує доходи і можливі зміни ціни на нерухомість, дисконтовані за визначеною раніше ставкою.
  7. Підсумовування прибутків від комерційної експлуатації з вартістю реверсії на даний момент. Отриманий показник і буде розглядатися як ринкова вартість даного нежитлового будинку.

ТОВ «Інститут незалежної експертної оцінки» – професійний аналіз ціни комерційної нерухомості

Безумовно, наведена вище схема є тільки основою: на практиці визначення суми вартості будівлі чи іншого об’єкта має масу нюансів індивідуального характеру, врахувати які повною мірою здатні лише спеціалісти. Оцінка комерційної нерухомості – один із пріоритетних напрямів діяльності нашої компанії. Наші співробітники мають колосальний досвід аналізу вартості найрізноманітніших об’єктів – готелів та офісів, нежитлових будівель та ресторанів, адміністративних приміщень торгівельних центрів. Замовляючи подібні послуги в ТОВ «Інститут незалежної експертної оцінки», ви одержуєте реальні переваги:

  1. Рішення широкого спектру завдань в рамках одного виконавця.
  2. Можливість оперативного виконання замовлення.
  3. Співпраця на договірній основі: мається на увазі попереднє оголошення вартості і термінів робіт, а також дотримання споживчих прав і практичну відповідальність компанії за виконання взятих зобов’язань.
  4. Розумні розцінки і гнучка цінова політика з орієнтацією на потреби кліента.

Компанія ТОВ «Інститут незалежної експертної оцінки»: будь-які послуги з аналізу вартості об’єктів нерухомості комерційного призначення. Професійний рівень і повна відповідність нормам Законодавства при аргументованих розцінках.