Експертна оцінка земельних ділянок

Безкоштовна консультація

Руденко Руслан

Незалежний експерт-оцінювач

Незважаючи на всі перипетії в економічному і політичному житті України, ринок земельних відносин у країні активно розвивається, а разом з ним продовжує користуватися підвищеним попитом оцінка землі і нерухомості, яка є необхідною умовою для ефективних маніпуляцій комерційного або іншого роду із земельними ділянками. Очевидно бажання будь-якого потенційного землевласника або продавця наділу прийняти економічно обґрунтовані і вигідні рішення щодо майбутніх комерційних операцій, тому грошова оцінка землі є навіть не бажаною, а необхідною умовою успішної комерції в даній галузі.

Оцінка земельних ділянок Термін Вартість
будівництво, садівництво, ОСГ (до 1 га) 1 година 300 грн.
будівництво, садівництво, ОСГ (від 1 га) 1 година від 500 грн.
комерція, промисловість 1 година від 500 грн.
нормативна грошова оцінка земельної ділянки до 7 днів за домовленістю

Оцінка землі: загальні поняття

Оцінка землі в Україні є найбільш адекватним методом для визначення вартості ділянки або її оренди з позицій сучасного ринку. На ринкову вартість конкретного наділу впливає досить значна кількість факторів:

  1. Співвідношення пропозицій та попиту характерне для вітчизняного ринку на момент експертної оцінки.
  2. Територіальне розташування ділянки (мається на увазі відстань до великих міст, наявність дорожніх розв’язок і т.д.).
  3. Зовнішні чинники (екологічна обстановка, особливості рельєфу, наявність поблизу природних куточків або рекреаційних об’єктів штучного походження та ін.).

Оцінка сільськогосподарських земель досліджує безліч різних параметрів, сукупність яких надає можливість фахівцеві встановити ступінь корисності ділянки і визначити його справжню вартість. Часто експертами проводиться оцінка будинку із земельною ділянкою або клієнт озвучує наміри купити землю під будівництво. У таких випадках оцінка дещо зміщує основні акценти і розглядає поряд з промисловими вигодами наділу ряд нюансів, пов’язаних з рівнем комфортності життя: в першу чергу – наявність комунікацій і можливість підключення до них майбутнього будинку. Незалежно від планованого цільового використання, експертна оцінка земельної ділянки неодмінно базується на попередньо отриманих результатах геодезичних і геологічних досліджень: володіючи інформацією про склад ґрунту, рівень протікання ґрунтових вод, рельєф і т.д., визначення ринкової вартості ділянки стає по-справжньому достовірним.

Не можна не згадати про такий різновид даної процедури як кадастрова оцінка земельних ділянок, яка є запорукою ефективного державного кадастру – саме така експертиза дозволяє кількісно встановити рівень цінності ділянки серед навколишніх земель і її орієнтовну вартість. Крім того, за результатами роботи експерта шляхом простих обчислень можна з високою точністю визначити й розміри регулярної плати за землю.

Юридичні принципи оцінки ділянки землі повинні бути орієнтовані на положення Закону України «Про оцінку земель». Зокрема, в 3 статті даного закону визначено об’єкти оцінки земель. До них відносяться:

  1. Ділянки, розташовані в межах адміністративно-територіальних одиниць або їх складових.
  2. Землі в оціночних зонах і районах.
  3. Права на ділянки їх частини та сукупності, включаючи земельні паї, розташовані на території України.

Суб’єкти діяльності з оцінки землі

Нормативна оцінка земельної ділянки, згідно з існуючим Законодавством, може проводитися такими суб’єктами:

  1. Фізичні особи, які є суб’єктами підприємницької діяльності за умови наявності у них кваліфікаційного свідоцтва на діяльність «Оцінювач з експертної грошової оцінки земельних ділянок», а також ліцензії, що дозволяє проводити землеоціночні роботи в порядку, встановленому законодавством.
  2. Юридичні особи з ліцензією на здійснення землевпорядних робіт, які забезпечені кваліфікованими оцінювачами і є суб’єктами господарювання довільної організаційно-правової форми та типу власності.
  3. Органи місцевого самоврядування, а також виконавчої влади, компентенція яких включає управління в земельно-оціночної сфері.
  4. Фізичні та юридичні особи, до кола інтересів яких входить оцінка землі для продажу або інших комерційних чи некомерційних цілей.

Основні форми оцінки земельних ділянок

У статті 5 цього закону оцінка землі земельної ділянки регламентована за можливими видами, згідно з методикою процедури і мети кінцевого результату проведеної експертизи:

  1. Нормативно-грошова оцінка землі. Є одним з ефективних способів економічного врегулювання при підписанні низки цивільних правових договорів, що стосуються земельних відносин. Також даний вид оцінки використовується і для попереднього визначення розмірів земельного податку.
  2. Економічна експертна оцінка землі. Метою такого типу робіт є отримання спеціальних даних, які після узагальнення може ефективно використовувати як основу нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Також отримані економічні зведення активно застосовують в процесі проведення порівняльного аналізу ефективності використання наділів і прогнозування загальної ефективності конкретних ділянок для цільового використання.
  3. Бонітування ґрунтів (оцінка якості ґрунту по декількох категоріях, виставлена в балах, відповідно до прийнятої кількісної шкали). На основі даних з бонітування проводиться кадастрова оцінка земель сільськогосподарського призначення. Якщо ж говорити про державну кадастрову оцінку земель, то для неї інформація про якість – необхідні дані у складі первинного пакету документів. Крім того, даний вид оцінки дозволяє більш точно врахувати можливі втрати при різних видах обробки даної земельної площі. Також за результатами бонітування фахівці можуть аргументовано говорити й про ступінь екологічної придатності ділянки для визначенного власником цільового призначення.

Основні способи оцінки землі

Нормативна оцінка землі в Україні – вельми непроста процедура, що вимагає не тільки досвіду і знань, а й її жорсткої відповідності до сучасного Законодавства. Відповідно до положень Законів «Про оцінку землі» та «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а також нормативної методики, в якій регламентується експертна грошова оцінка земельної ділянки, для такої процедури передбачаються наступні способи:

  1. Прибутковий. Передбачає аналіз і прогнозування чистих прибутків, отриманих від експлуатації даного земельного наділу. Метод використовується в тому випадку, коли земля здається в оренду або обробляється самим власником з метою отримання доходів. Зазвичай оцінку прибутковим способом замовляють для того щоб отримати кількісні підтвердження рівня прибутковості земельної бізнесу.
  2. Порівняльний. У даному випадку оцінка ринкової вартості земельної ділянки проводиться за методом порівняння цін на близькі за якостями наділи. Дана методика є найбільш популярною серед замовників і найчастіше використовується в роботі експертів-оцінювачів. Перспективність порівняльного способу пояснюється максимальною орієнтацією на мінливу кон’юнктуру ринку – результати виходять найбільш достовірними. Разом з тим, оцінка землі для продажу, проведена шляхом порівняння з аналогами, на практиці пов’язана з безліччю проблем. Основні труднощі виникають з причини досить слабкого розвитку земельного ринку в країні, відсутності номінальних значень коефіцієнтів, за допомогою яких можна коригувати вартість у залежності від ряду зовнішніх параметрів ділянки та стану кривої продажів на момент коли проводиться оцінка землі сільськогосподарського значення або з іншим статусом.
  3. Метод залишку землі. Ця форма оцінки полягає в тому, що експерт детально розраховує фінансові витрати, які необхідно внести для здійснення запланованих власником поліпшення на земельній ділянці. Прикладом може служити розрахунок збитків у разі штучної заміни ґрунту, внесення добрив, меліорації грунту і т.п. Спрощено оцінка нерухомості земельної ділянки в даному випадку проводиться наступним чином: з суми загального прибутку (за умови максимальної ефективності від її експлуатації) віднімається середньо-ринкова вартість заявлених клієнтом послуг.

Для того щоб замовити одну з описаних вище методик, вам доведеться надати експертам такий пакет документів для детального аналізу:

  1. Держакт на землю.
  2. Кадастровий план наділу із зазначенням його загальної і деталізованої площі.
  3. Свідоцтво про належність ділянки до розряду типових категорій і паперу про цільове призначення землі.
  4. Документи, що дозволяють регламентовану діяльність на ділянці.
  5. Інформація про обмеження на наділі землі.
  6. Дані про те, які інженерні комунікації розташовані на земельній ділянці і їх функціональний стан.

Фактори, від яких залежить ціна на оцінку земельних ділянок

Послуга оцінка землі вартість може мати варіюючу в досить широких межах незалежно від того, хто буде її виконавцем. Серед основних факторів, які визначають ціни на подібні роботи, фахівці називають наступні:

  1. Форма і структура об’єкта оцінки.
  2. Терміни виконання оцінки, на які розраховує замовник.
  3. Наявність у землевласника всієї документації і достовірних даних про земельну ділянку, необхідних експерту для проведення адекватної оцінки об’єкта.

Таким чином, однозначно сказати, скільки коштує оцінка земельної ділянки складно: більшість спеціалізованих компаній, що займаються оцінкою землі, хоча і мають базовий прейскурант цін на послуги, однак остаточна вартість визначається в індивідуальному порядку для кожного конкретного об’єкта.

На запит «оцінка землі Київ» пошукові системи пропонують тисячі варіантів. ТОВ «Інститут незалежної експертної оцінки» пропонує вам повний спектр послуг у даній області. Наші експерти володіють не тільки сертифікатами на кваліфікацію, але мають і колосальний практичний досвід. Ми готові виконати оцінку будь-якої земельної ділянки, незалежно від складності об’єкта. Наші послуги гарантують вам повну законність, високу оперативність і якість проведеної роботи, а також індивідуальний підхід до кожного об’єкта і цінову доступність послуг.